Как купить недвижимость в Черногории: руководство для иностранцев, которые хотят выгодно вложить деньги в 2025 году

Черногория: самая перспективная страна Адриатики для инвестиций в недвижимость

Черногория постепенно превращается в один из самых привлекательных рынков недвижимости на Адриатическом побережье. Здесь устойчиво растущий рынок, крайне низкие налоги, лояльная система получения ВНЖ, доступные цены на недвижимость, потрясающе разнообразная природа и благоприятная экологическая обстановка.

В этом руководстве собрана вся ключевая информация: инвестиционный потенциал Черногории, права иностранцев, востребованные виды недвижимости, средние цены, доступные варианты финансирования, процедура покупки и дополнительные расходы.

Материал подготовлен при поддержке Orascom Development Holding — международного девелопера, создающего интегрированные туристические курорты по всему миру.

Почему стоит инвестировать в недвижимость Черногории

Растущий рынок

Те, кто сравнивает недвижимость в странах Адриатики, быстро замечают, что Черногория значительно доступнее по стоимости, чем Италия или Хорватия. Такая разница в цене создаёт большой потенциал для роста стоимости объектов — а значит, и для увеличения доходности инвестиций.

Показательный пример: согласно официальной статистике, с 2023 по 2024 год средняя цена новостроек на побережье Черногории выросла на 25,9%. Подобный прирост практически невозможен на зрелых рынках, но для развивающегося черногорского рынка — явление обычное.

Развитие продолжается уже почти два десятилетия — с 2006 года, когда Черногория обрела независимость. За это время страна прошла путь от хаотичной застройки к созданию ведущих в регионе интегрированных курортов, таких как Lustica Bay, считающегося одним из лучших проектов на всей Адриатике.

Доступный вид на жительство

Черногория предлагает одну из наиболее привлекательных в Европе систем получения ВНЖ: любая покупка недвижимости, независимо от её стоимости, даёт право на временный вид на жительство.

Это означает, что ваш новый дом может стать основой для возможного переезда — на пенсии или раньше. До этого вы можете использовать недвижимость для отдыха или сдавать её в аренду.

Получить ВНЖ можно также через открытие бизнеса или регистрацию в статусе цифрового кочевника.

Низкие налоги

Черногория предлагает одни из самых низких налогов на недвижимость в Европе — это выгодно как инвесторам, так и покупателям жилья для личного пользования.

Для сравнения:

Испания: 8–10% налог на покупку

Италия: 9–10%, для элитной недвижимости — до 22%

Черногория:

Вторичный рынок: 3–6% (плюс фиксированные сборы)

Новостройки: 0% налога на покупку — покупатель не платит ничего сверх стоимости объекта

НДС (21%) включая в стоимость новостроек и уплачивается застройщиком, что значительно снижает расходы покупателя и поддерживает высокую доходность инвестиций.

Природа и качество жизни

Черногория — невероятно комфортная страна для проживания. Здесь чистый воздух, отсутствие загрязняющих производств и уникальное разнообразие природных ландшафтов: горные массивы, живописные бухты, песчаные и галечные пляжи, озёра, леса, виноградники, каньоны — всё в пределах 1–2 часов езды.

Транспортная доступность превосходная: современные трассы, несколько аэропортов вдоль побережья, паромы в Италию.

Яхтинг здесь особенно популярен: многие экспаты покупают собственные лодки благодаря доступным ценам на обслуживание и развитой инфраструктуре — марины, яхтенные школы, сервисы.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Черногории?

Да. Иностранцы могут свободно приобретать квартиры и дома в любой части страны. ВНЖ для покупки не требуется, и собственность может быть оформлена на нерезидента в полном объёме.

Единственное ограничение относится к земельным участкам:

Иностранец может приобрести участок площадью до 5000 м², если на нём есть здание.

Незастроенная земля доступна только в том случае, если она включена в детальный урбанистический план.

Иностранцы активно пользуются этой возможностью: за последние четыре года в рынок недвижимости Черногории они вложили около €1,5 млрд. На побережье множество объектов принадлежат гражданам России, Сербии, Турции, США, Швейцарии и других стран.

В одном только Lustica Bay недвижимостью владеют жители более чем 40 государств.

Какая недвижимость наиболее популярна у иностранцев

Побережье

Будва, Котор и Тиват — ключевые районы спроса. Современная недвижимость бизнес- и премиум-класса на побережье обеспечивает:

максимальный рост стоимости

высокий стабильный арендный доход

развитую инфраструктуру

доступ к сервисам уровня курорта

Здесь представлены как небольшие премиальные комплексы, так и крупные интегрированные проекты, например Lustica Bay.

Горные курорты

Колашин и Жабляк — быстро развивающиеся зимние направления.
Цены здесь ниже, чем на побережье, а за стоимость небольшой квартиры у моря можно приобрести полноценное шале или виллу.

Столица

Подгорица — ликвидный рынок для долгосрочной аренды.
Иностранцы покупают здесь квартиры ради стабильного дохода, пусть и ниже, чем на приморских объектах, работающих в сезонном сегменте.

Цены на недвижимость в Черногории и варианты финансирования

Несмотря на рост, цены остаются доступными.
Официальные средние стоимости:

Локация 2023 2024 Рост

Побережье €1 584 €1 995 +25,95%

Горы €1 288 €1 316 +2,17%

Столица €1 700 €1 824 +7,3%

Цены относятся к объектам эконом- и комфорт-класса.
Премиальная недвижимость может стоить в 3–4 раза дороже.

Как сэкономить

1. Покупка на раннем этапе строительства.
По мере продвижения проекта цена существенно растёт.
Пример: в 2012 году квартиры Marina Village в Lustica Bay стоили около €2800 за м²; сейчас цена увеличилась в 3,5 раза.

2. Беспроцентные рассрочки.
Большинство девелоперов предлагают рассрочку без процентов — до окончания строительства и дольше.

В Lustica Bay можно купить объект, внеся 20%, а остальное оплачивать в течение нескольких лет.
При сдаче в арендную программу застройщика доход может покрывать значительную часть платежей.

Пять шагов к покупке недвижимости в Черногории

Покупку можно совершить удалённо — личное присутствие не требуется.

1. Проверка объекта

Юридическая экспертиза (чистота сделки, собственник, обременения) и техническая проверка.
При покупке новостройки — анализ репутации и проектов девелопера.

2. Подписание договоров

Предварительный договор (Predugovor):

закрепляет объект за покупателем

требует задаток 10–20%

объект снимается с продажи

Основной договор (Glavni Ugovor):

подписывается у нотариуса

нотариус проверяет документы и заверяет подписи

если покупатель не владеет сербским, нужен судебный переводчик

3. Оплата

вторичный рынок — обычно 100% сразу

новостройки — возможна рассрочка

Оплата производится банковским переводом, включая международные.

4. Налоги

Вторичный рынок:

до €150 000 → 3%

€150 000–500 000 → €4 500 + 5%

свыше €500 000 → €22 000 + 6%

Оплатить необходимо в течение 14 дней после регистрации.

Первичный рынок:

0% налога

НДС (21%) включён в цену, оплачивается застройщиком

Юридические лица могут запросить возврат НДС.

5. Регистрация собственности

Нотариус подаёт документы в кадастр, а покупатель получает «лист непокретности».
Срок регистрации: 2–4 недели.

Дополнительные расходы

Крупные девелоперы часто берут на себя все административные затраты: услуги нотариуса, переводчика, юриста, комиссии агента.
В Lustica Bay применяют такую модель, что снижает расходы покупателя.

Расход Вторичный рынок Новостройки

Налог 3–6% + фиксированные сборы 0%

Юрист 0,5–1% 0%

Агент 2–5% 0%

Нотариус €300–600 + НДС €0

Переводчик от €50/час €0

Заключение

Черногория предлагает простую, прозрачную и безопасную процедуру покупки, низкие налоги на всех этапах, доступный ВНЖ и потенциал для получения гражданства. Это отличное направление для инвестиций, отдыха или переезда.

Для персональной консультации — например, вариантов оплаты для покупателей из разных стран — а также расчётов доходности, обращайтесь к экспертам Orascom Development Holding.

* Источники информации
Официальная статистика цен на новостройки в Черногори
Данные по объему иностранных инвестиций в недвижимость Черногории